OLG Düsseldorf (Hinweisbeschluss vom 02.06.2008, 24 U 193/07; NZM 2009, 280) zur Untersuchungs- und Mängelanzeigepflicht des Mieters

Gemäß § 536 c BGB ist der Mieter verpflichtet, ein im Laufe der Mietzeit auftretender Mangel oder eine erforderliche Schutzmaßnahme unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB). In dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall stritten sich die Parteien darüber, ob die beklagte Gewerberaummieterin verpflichtet war, für die Folgen eines Dacheinsturzes einzustehen, weil sie dem Vermieter nicht rechtzeitig angezeigt hatte, dass die Dachableitungen verstopft waren und sich deshalb eine erhebliche Menge Wasser auf dem Flachdach des gemieteten Supermarktes angesammelt hatte.

Bereits das vorbefasste Landgericht hatte die Klage des Vermieters abgewiesen. In einem entsprechenden Hinweisbeschluss hat das OLG die Auffassung des Landgerichts geteilt und dem Vermieter empfohlen, die Berufung zurückzunehmen. Eine Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536 c BGB liegt nach Auffassung des OLG nicht vor. Denn der Mangel habe sich der Mieterin nicht „gezeigt“. Ein Mieter verstoßt gegen seine Anzeigepflicht nur und erst dann, wenn er einen Schaden  innerhalb des Mietobjektes kennt oder grob fahrlässig nicht zur Kenntnis nimmt und eine Anzeige an den Vermieter unterlässt. Grob fahrlässige Unkenntnis liegt aber nur dann vor, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch aufdrängen muss. Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich verborgener Mängel trifft den Mieter nicht. Er darf sich darauf verlassen, dass die Mietsache funktionstüchtig ist. Auf verborgene Mängel hat vielmehr der Vermieter im Zuge gelegentlicher Überprüfungen der Mietsache zu achten. Da die Beklagte zur Instandhaltung des Dachs nicht verpflichtet war, musste sie es auch nicht kontrollieren. Mithin konnte sich der  Mangel ihr nicht aufdrängen. Hinweise darauf (auf etwa eindringendes Wasser) waren zum damaligen Zeitpunkt nicht erkennbar.

Praxistipp: Die Begründung des OLG macht deutlich, dass der Vermieter die Verantwortlichkeit für die Mieträume nicht vollumfänglich auf den Mieter abwälzen kann. Der Mieter muss dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen. Es trifft ihn keine Verpflichtung, die Mietsache fortlaufend auf etwaige Mängel zu untersuchen. Dies ist und bleibt alleinige Sache des Vermieters. Daran ändert auch die Anzeigepflicht des § 536 c BGB nichts.